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2017年,深圳楼市的变与不变

证券时报记者 吴家明

楼市严调控之下,深圳楼市走过了看似“平静”的2017年,但其实正发生着许多变化。我们不妨在“变”与“不变”之间,用数据来梳理一下2017年深圳楼市的关键点。

不变:调控未变

新房价格似直线

深圳房信网数据显示,2017年,深圳全市新房住宅成交25820套,同比减少36.2%,为2010年以来的新低。价格方面,全年维持在每平方米5.4万元左右。二手房方面,全市二手房成交73830套,同比减少31.4%,但二手房成交量仍是新房的2.9倍。

2017年可以说是深圳楼市的刚需之年,90平方米以下中小户型产品成交18143套,占全市新房住宅总量的七成。此外,虽然深圳新房成交均价已连续15个月环比下跌,但跌幅十分微小。深圳房地产中介协会认为,这从侧面反映出深圳楼市在去泡沫化的过程中,刚需群体对于深圳楼市的支持力度较为强劲。

其实,2017年深圳楼市并没有出台新的调控政策,2016年3月和10月两度加码调控政策已令市场降温。在这看似不变的背景下,市场参与各方的日子过得好吗?或许可以从数据上看出一些端倪。

“对房贷继续收紧的担忧使一些刚需客赶在年末下手,但去年整体而言生意少了近30%。”在罗湖区翠竹片区从事中介生意的黄小姐对记者说。的确,去年以来银行房贷额度趋紧及银行贷款利率持续上调态势明显,这在一定程度上影响了刚需者入市步伐。而在上周,深圳房地产中介协会的数据显示,深圳房地产中介企业二手房铺均开单0.19套,环比大幅下降67.9%。

二手房买卖有点难,新房呢?据深圳中原地产研究中心监测,2016年10月楼市新政之前,深圳一手住宅楼盘开盘当日销售率基本在60%以上,但2017年这一指标平均仅为25%。

变:豪宅也租赁

大宗交易频现

这一年,不变的是调控力度和新房、二手房交易降温,“变”则是指行业发生了巨大的变化,从住宅销售到长租公寓。显然,深圳楼市格局已然改变。

2017年,房企的成绩单依旧亮眼。中国指数研究院的数据显示,全国商品房成交量增速有所放缓,但销售规模再创新高。2017年共有144家房地产企业跻身百亿军团,较2016年增加13家,销售额共计82099亿元,市场份额超60%,行业集中度加速提升。记者统计发现,16家千亿销售规模房企中有12家选择布局深圳,占比达到七成。

销售市场降温,长租公寓的迅猛势头遍及深圳每一寸热土。截至去年年初,深圳全市的长租公寓运营商已突破100家,房企的加入更加速了深圳长租公寓的洗牌。万科、招商蛇口、龙湖等大型房企都已经在深圳拿出了自己的长租公寓产品。在刚刚过去的12月,深业集团宣布备受关注的豪宅深业中城不再销售,转为长租公寓,涉及420套住宅产品。对此,有业内人士告诉记者,这主要是受新房限价影响,深业中城原本预计可以卖到每平方米13万元以上,而且销路不成问题,但在限价背景下难以这个价格推出市场。

这一年,深圳仅一块居住用地出让,况且只租不售,新房供应日趋减少或已成为常识。说起供应减少,去年深圳市场还出现了这么一个特点:大宗交易频频出现。第一太平戴维斯高级董事、深圳投资部主管吴睿表示,去年深圳楼市的大宗交易次数大概达到26宗。记者调查发现,去年深圳公寓市场上,位于罗湖区的万科深南广场和招商中环项目,还有龙华区的红山6979等项目均有整栋被收购的现象。深圳中原地产统计数据显示,2017年深圳商务公寓成交13973套,成交面积98万平方米,环比上升58.3%。

这一年,深圳城市更新仍是热点话题。大小企业扎堆城市更新,然而存量土地开发中的“拆不动”问题仍待政府政策出台,但棚改的出现和快速推进也在一定程度上搅动了深圳楼市,特别是一些老旧小区的价格“巨变”。

展望2018年,第一太平戴维斯预计,由于政策驱动、高房价、限购限贷等因素,部分住房需求从购房市场外溢到租赁市场,深圳住宅销售市场长期发展前景较好,预计成交价格将在不久之后停止下跌。美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,2017年深圳楼市观望气氛浓厚,成交量下滑明显,租赁市场大规模的发展预计不会对房价带来太大影响,2018年深圳房价的走势将会偏稳,政策层面持续收紧、不放松,而限价、限购、限贷仍将持续,控制备案、银行信贷政策是影响2018年深圳楼市的重要变数。