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棚改“菏泽速度”

3年完成征收27.4万户居全国前列

本报记者颜世龙菏泽报道

天空灰蒙蒙的,大颗粒扬尘夹杂着雾霾拂面而过,地上的公路、街道不是在拓宽,就是在新建,电线如同蜘蛛网般盘亘在人们的头顶。建筑工地里的塔吊或上或下,往返于闹市的渣土车与行人、自行车、电动自行车、电动三轮车、燃油三轮车、私家小轿车互不相让,争抢着时间。

初入牡丹之都菏泽,会被这座城市的高速发展所震惊。这一切源于突飞猛进的“棚改”。正因此,菏泽又被外界冠以“中国拆迁第一市”,棚改规模连续两年位居全国地级市首位。

不过,《中国经营报》记者在走访中也发现,由于棚改的极速推进,伴随棚改货币资金补偿出现的楼市卖方市场,也导致个别楼盘出现违规销售的现象。

百万人口就近搬迁

这几年在菏泽相当于有100万人口被“就地搬迁”,而菏泽市区的常住人口也不过才70多万人。

随着城镇化极速推进,当地人戏称中国牡丹之都菏泽又叫“中国拆迁第一市”。事实上,这一戏称并非毫无根据。据了解,过去3年,菏泽累计实施棚户区改造项目309个,完成征收27.4万户、4135万平方米,其中2016年以来全市完成征收25.3万户、3910万平方米,棚改规模连续两年位居全国设区市首位。此外,根据菏泽“2018~2020年”新3年棚改规划,未来3年间还将改造25万套。菏泽市2018年政府工作报告显示,去年全市常住人口城镇化率达到49%,提高1.64个百分点。

“有的区县仅用了10天就动员了1000户居民全部签订棚改协议。”菏泽市住建局相关负责人在接受记者采访时说,这几年在菏泽相当于有100万人口被“就地搬迁”,而菏泽市区的常住人口也不过才70多万人。

据该负责人介绍,菏泽棚改虽然在2010年就已经提出,但真正大规模实施推进却是在2015年以后,此前5年间,棚改数量也仅在2.6万户左右。

据其介绍,2016年年初,山东省住建厅相关领导带领12个处长来菏泽开现场办公会指出,菏泽要积极推进棚改工作,而当时也恰逢国务院出台扶持政策,主要是给予奖补资金,约为2万元/户,其次是减免相关税费,最后则是政策性银行如国开行、农发行等给予长期的低利率贷款。因此才给菏泽棚改有了发展契机。

“菏泽从来没见过这么多钱”

一方面资金缺口大,另一方面棚改和基础设施任务重,怎么办?而菏泽则将更大希望寄于社会资本身上。

据了解,菏泽市2016年~2017年通过政策性银行贷款授信达到721亿元,截至目前实际到位资金仅200亿元。“即便全部到位,政策性银行的贷款也远远满足不了资金需求。”住建局相关负责人说,因为按照政策规定,贷款前要做地方政府财政承受能力的测算,使用贷款政府需要配比20%的自有资金,银行贷款只能给到80%。经过测算,仅在2017年菏泽市棚改资金总需求为1200亿元(棚改18.2万户),2018年的12.7万户总投资需求为800亿元,前后共计2000亿元资金需求,如果全部使用贷款也就意味着政府要准备400亿元的自有资金,而菏泽市2016年~2017年全年公共预算收入却分别仅有185.04亿元和186.55亿元。

“菏泽从来没见过这么多钱。”住建局该负责人说。

一方面资金缺口大,另一方面棚改和基础设施任务重,怎么办?而菏泽则将更大希望寄于社会资本身上。

该负责人表示,菏泽依托社会资本主要是两种模式:一是前期通过向开发商等资本雄厚的集团公司进行招商引资,一旦看上某个地块,则政府要求企业先垫资给政府,由政府代替其征地拆迁和补偿,而政府将土地平整成为净地后再挂牌出让,出资企业摘牌后缴纳剩余土地出让金再开发建设商品房和回迁房;二是吸引中字头央企以“类PPP”模式(PPP模式即政府和社会资本合作)进行棚改,通过财政担保或城投公司与其合作,资金投入等都由央企负责,政府负责征地拆迁和补偿,但最终政府将每年以支出利息的方式来向其还款。

记者从菏泽市国土局了解到,2016年~2017年间,菏泽市分别出让土地24宗和44宗,出让土地亩数分别为2081亩和6436亩,成交金额分别为34.04亿元和186.12亿元。而2018年截至目前,共计出让25宗地块、4109亩,总成交额为116.67亿元,增势明显。“之所以增长迅猛,主要就是棚改所带动。”国土局相关负责人说。

另据记者了解,在2017年3月的“政府与社会资本合作”高峰论坛暨PPP项目推介会上,菏泽市共推荐了115个项目,计划总投资1213.5亿元,涉及市政工程、城镇开发等17个领域。其中投资规模5亿元以上的项目达68个,占比59%以上,10亿元以上项目41个,占比35.7%。在当日推荐会上就已经签约24个PPP项目,总投资526亿元。而此前菏泽市纳入PPP项目及总投资额均居山东省第一。

由于前几年政府大范围提倡货币补偿安置,多数人选择领取补偿款后到市场上购买商品房。图为菏泽某楼盘选房现场。本报记者颜世龙/摄

住建局每周发购房提示警示违规预售

由于购房者激增,当地商品房市场存在违规预售等情况。

资金有了,政策有了,被戏称为“天下第一难”的拆迁就能顺利推动?之所以出现“菏泽速度”,在当地官方眼中,主要是依赖于市委市政府的强力推动。

“在市委市政府的重视之下,我们建立了一套制度,即日调度、周通报、月排名、季考核。”上述住建局相关负责人说,所有区县书记、县长、市棚改相关部门、市委书记和市长都共同拉了一个微信群,由市棚改办每天综合各区县实际拆迁户数进行排名通报,每周发简报,每月的综合排名还要在《菏泽日报》第一版刊登,每年对政府领导的社会发展综合考核中,棚改占比分数很大。

记者在多个征地拆迁片区了解到,多数拆迁居民都对棚改报以支持态度。“我们家去年拆迁了300多平方米,但没选择回迁房安置,而是选择了货币补偿300多万元,现在购买了一套商品房,剩下的打算拿来做生意。”一位滴滴师傅满意地对记者说。

但部分拆迁的“夹心层”也对记者表示,棚改最受益的是特别穷或富人阶层、拆迁面积大的人。据了解,部分“夹心层”因为拆迁面积较小,产权调换后多数拥有“一套半”的回迁面积,同时回迁房并非完全按照个人既有房屋面积建造,导致或多或少在新旧之间有所差别,部分人或只能将一套之外的剩余面积折价卖掉,或自己再补差价拿到2套房。“家里有两个儿子结婚或经济状况不好的家庭甚至要为此背上债务。”

此外,由于拆迁短时间内集中爆发,导致市区一时间租房困难,租金也是水涨船高,“现在市区稍微好一点的地段租金已经达到3万多元/套/年,而次一点的也达到了2万多元/套/年。”租金涨是一方面,当地房地产商品房市场也在跟随这波棚改潮流野蛮生长。

记者了解到,由于前几年政府大范围提倡货币补偿安置,多数人选择领取补偿款后到市场上购买商品房,导致菏泽市库存量急剧下降。数据显示,菏泽市从2016年的去化周期为18个月,下降到目前的9个月左右。由于购房者激增,当地商品房市场普遍存在违规预售等情况。

记者在走访中达绿城江南里项目时了解到,项目尚未开盘也并未取得预售证,但购房者现在已经可以交5万元认筹金抵8万元购房款的活动,而别墅部分则可以直接缴纳30%房款认购。此外,绿地理想城的工作人员则向记者表示,现在可以参加缴2万元抵2.5万元的认筹活动。

上述住建局相关负责人就这些问题在回应记者采访时表示,违规预售在全国和菏泽个别项目存在,也是严重的违规现象,目前已经处罚了4家企业。“我们每星期都在菏泽的媒体上发购房提醒,提示购房者在项目未取得预售证的情况下不要交钱。”

值得一提的是,记者在走访中还发现,多数房东对于“老弱病残孕”等有租房需求的弱势群体普遍拒之门外。一位新婚不久的年轻夫妇也向记者证实。

而正是由于类似观念印象,部分拆迁户因为租不到房子开始自己想办法,而办法之一则是在荒地中搭建窝棚或活动板房,私拉电线,自建下水管道,安全隐患不容小觑。

而记者在当地人指引下,来到一处靠近菏泽市拘留所附近的窝棚发现,近百户活动板房随处搭建,挖掘机正在开凿下水管道,砖块、土堆随处可见,衣物晾晒、鸡鸭鹅等家禽被圈养在旁边,气味浓烈,而在10平方米左右的活动板房中多见七八十岁或生病的老人,小孩则在一旁玩耍。住在此处有一年之久的程堤口村的老人告诉记者,现在自己60多岁,和七八十岁的父母住在这里,冬冷夏热,蚊虫肆虐,但是没办法,“因为房东不租给我们。”而据当地人介绍,类似情况可能并非一处。

为此,《中国经营报》记者也就上述问题向菏泽市政府及相关开发商发出采访请求,但截至记者发稿前尚未获得正式回应。